임대차 시장을 개편할 정도로 큰 파급력을 가진 임대차 3법 개정안 발의가 6일 모두 완료됐다. 임대차 3법은 전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권제로, 당정은 이들 법안을 7월 임시국회에서 속전속결로 처리한다는 방침이다. 국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 박상혁 의원이 전월세신고제를 도입하는 내용을 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 대표발의했다. 이 법안은 앞선 20대 국회 때 발의됐던 것과 내용이 대동소이하지만 신고 의무를 공인중개사가 아닌 거래 당사자에게 부여했다.
전월세 거래를 하면 30일 내에 임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등 계약사항을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 개정안은 임대인과 임차인에게 신고 의무를 부여했다.
원래 법안은 공인중개사가 계약서를 작성하는 등 거래에 개입했다면 중개사가 하게 하는 내용으로 추진됐으나 당정은 공인중개사 등의 반대 여론을 감안해 이 내용을 수정했다.
주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여돼 임차인이 우선변제권을 확보하려고 확정일자를 따로 받지 않아도 된다.
모든 지역과 모든 주택에 대해 전월세신고제가 도입되는 것은 아니다. 법안은 시행 대상 지역과 주택을 법 시행령을 통해 정하도록 했다.
정부는 시행 대상 지역은 서울 등 수도권과 세종시 등지로 하고 임대료는 3억원 이상으로 정하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 국토부 관계자는 "전월세신고제 시행령 내용을 검토 중이지만 아직 정해진 것은 없다"고 말했다.
박상혁 의원은 "임대차 보호와 임대차 시장 투명성을 강화하기 위해 전월세신고제 도입이 필요하다"며 "이번 임시국회 내 통과를 목표로 하고 있다"고 말했다.
이와 함께 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하는 내용의 '주택임대차보호법' 개정안은 이미 여러 건 발의된 상태다.
21대 국회 들어 이날까지 발의된 주택임대차보호법 개정안은 총 13건인데, 이 중에서 5건이 두 법을 도입하는 내용이다.
민주당 의원들이 낸 법안은 대체로 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상 증액하지 못하게 하는 내용이다. 물가상승률 등을 감안해 5%보다 상승률을 낮추는 내용도 있다.
계약갱신청구권제는 민주당 박홍근, 백혜련, 윤후덕 의원은 1회 연장(2+2년)하는 안을 제시한 가운데 박주민 의원은 기한 없는 법안을, 김진애 의원은 2회 연장(2+2+2년)하는 법안을 냈다.
정의당 심상정 의원은 임대차 보장기간을 2년에서 3년으로 늘리고 이를 2회 연장 가능하게 하면서 임대료를 증액할 때는 직전년도 물가상승률을 초과하지 못하게 하는 법안을 냈다. 임대차 3법이 국회를 통과하면 모든 전월세가 등록임대와 비슷한 형태로 바뀌게 된다.
등록임대가 일반 임대와 다른 점은 임대 기간이 4~8년으로 길고, 이 기간에는 갱신 시뿐만 아니라 세입자가 바뀌어 신규 계약을 해도 임대료를 직전 임대료의 5% 이상 올리지 못하는 상한이 있다는 점이다.
민주당 이원욱 의원이 갱신 때만 아니라 신규 계약 때도 직전 임대료의 일정 수준 이상 올리지 못하게 하는 주택임대차보호법 개정안을 낼 예정이어서 임대차 3법이 이 내용을 반영해 도입되면 등록임대와 일반 임대의 구분은 더욱 약해지게 된다.
임대차 3법이 시행되면 전월세 시장의 급격한 임대료 상승을 억제할 수 있고 임대보증금 등에 대한 조세도 한층 세밀하게 운용할 수 있게 될 전망이다.
이번 정부 들어 서울 아파트 중위 전셋값이 5천300만원 이상 오른 것으로 나타나는 등 전셋값 상승 문제는 심각한 수준이다. 높은 전셋값은 주택 시장 불안으로도 이어진다.
서울 강남 등지에 주택담보대출이 극히 제한돼도 높은 임대보증금을 지렛대 삼은 갭투자가 기승을 부리며 주택시장을 불안하게 하는 실정이다.
그러나 제도 시행 전 집주인들이 급격히 임대료를 올리는 등 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.
정부로서도 등록임대에 대한 '출구전략'을 마련해야 하는 상황이 올 수 있다.
일반 임대가 등록임대와 비슷한 형태가 되는지만 등록임대에 대해서는 많은 세제 혜택이 주어지고 있기 때문이다.
정부의 등록임대 활성화 정책은 임대시장을 안정시키기보다는 다주택자의 절세 수단으로 악용됐다는 좋지 못한 평가가 적지 않다. 올해 1분기까지 누적 등록임대사업자는 51만1천명, 등록임대는 156만9천채에 달한다.
마침 민주당 강병원 의원이 등록임대사업자에 대한 세제 특혜를 대폭 축소하는 내용의 종합부동산세법·조세특례제한법, 지방세특례제한법 일부개정안 등 '부동산 임대사업 특혜 축소 3법'을 대표 발의했다.
정부는 임대차 3법 도입 이후 등록임대 처리 방안에 대한 검토에 들어갈 예정이다.
국토부 관계자는 "아직은 임대차 3법 법안들이 어떻게 통과될지 알 수 없어 등록임대를 어떻게 해야 할지 본격적인 검토에는 들어가지 않았다"며 "국회 동향을 지켜보고 있다"고 말했다.
